Viele Hoteliers schauen täglich auf ihre Auslastung. Wenn die Quote stimmt, fühlt sich das Geschäft gut an. Das Problem: Auslastung allein sagt fast nichts darüber aus, ob dein Hotel wirklich profitabel arbeitet. Du kannst 90 % Belegung haben — und trotzdem weniger verdienen als ein Haus mit 70 %. Genau hier kommt RevPAR ins Spiel.
Was ist RevPAR?
RevPAR steht für Revenue per Available Room — auf Deutsch: Umsatz pro verfügbarem Zimmer. Die Kennzahl sagt dir, wie viel Zimmerumsatz du im Durchschnitt aus jedem deiner Zimmer generierst — unabhängig davon, ob es belegt ist oder leer steht.
Das Entscheidende: RevPAR kombiniert zwei Faktoren in einer einzigen Zahl — deinen durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) und deine Auslastung. Erst diese Kombination ergibt ein ehrliches Bild deiner Umsatzperformance.
RevPAR ist der Standard-KPI der internationalen Hotellerie. Investoren, Franchisenehmer und Revenue Manager vergleichen Hotels fast ausschließlich über RevPAR — nicht über absoluten Umsatz oder reine Belegungsquoten.
Die RevPAR-Formel
Es gibt zwei gleichwertige Formeln. Beide führen zum selben Ergebnis — wähle die, für die du die Daten besser zur Hand hast.
Formel 1 — Über den Gesamtumsatz:
RevPAR = Logistimumsatz ÷ verfügbare Zimmernächte
Formel 2 — Über ADR und Auslastung:
RevPAR = ADR × Auslastung (%)
Wichtig: Verwende immer nur den Logistimumsatz — also den reinen Zimmerumsatz ohne F&B, Spa, Tagungsgeschäft oder andere Departments. Sonst ist dein RevPAR nicht mit Branchenstandards vergleichbar.
Die Begriffe im Überblick:
- Logistimumsatz — Reiner Zimmerumsatz, alle anderen Umsatzquellen ausgeschlossen
- Verfügbare Zimmernächte — Anzahl Zimmer × Anzahl Tage im Betrachtungszeitraum
- ADR (Average Daily Rate) — Durchschnittlicher Zimmerpreis pro tatsächlich belegter Nacht
- Auslastung — Belegte Zimmer ÷ verfügbare Zimmer × 100
Beispielrechnung mit realen Zahlen
Ein Hotel mit 50 Zimmern in Bayern. Wir berechnen den RevPAR für zwei Monate — Nebensaison im Oktober und Hauptsaison im Juli — um den Unterschied zu zeigen.
Nebensaison (Oktober)
Ein Stadthotel, 4-Sterne, Bayern. Oktober ist ein verhaltener Monat mit weniger Events und geringerer Touristik.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Verfügbare Zimmernächte (50 × 31) | 1.550 |
| Auslastung | 58 % |
| Belegte Zimmernächte | 899 |
| ADR (Ø Zimmerpreis) | 94 € |
| Logistimumsatz gesamt | 84.506 € |
| RevPAR = 84.506 € ÷ 1.550 | 54,52 € |
Hauptsaison (Juli)
Gleiches Hotel, Juli: Sommerferien, volle Buchungslage, Preisanhebung möglich.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Verfügbare Zimmernächte (50 × 31) | 1.550 |
| Auslastung | 84 % |
| Belegte Zimmernächte | 1.302 |
| ADR (Ø Zimmerpreis) | 138 € |
| Logistimumsatz gesamt | 179.676 € |
| RevPAR = 179.676 € ÷ 1.550 | 115,92 € |
Der Unterschied von 54 € auf 116 € RevPAR zwischen Oktober und Juli zeigt die Hebelwirkung saisonaler Preisgestaltung. Hätte das Hotel im Oktober nur 5 % mehr Auslastung bei gleichem Preis erzielt, stiege der RevPAR auf rund 59 € — das entspricht etwa 7.750 € Mehrumsatz im Monat.
RevPAR vs. ADR vs. Auslastung
Alle drei Kennzahlen hängen zusammen — aber sie erzählen jeweils eine andere Geschichte. Der häufigste Fehler in der Praxis: Betriebe optimieren blind auf Auslastung oder auf den Preis, ohne die Wechselwirkung zu verstehen.
| Kennzahl | Was sie misst | Schwäche, isoliert betrachtet |
|---|---|---|
| ADR | Ø Zimmerpreis pro tatsächlich belegter Nacht | Sagt nichts über Auslastung — hoher ADR bei 30 % Belegung bringt wenig. |
| Auslastung | Anteil belegter Zimmer an verfügbaren Zimmern | Sagt nichts über Preisniveau — 95 % Belegung bei 40 € ADR vernichtet Potenzial. |
| RevPAR | Umsatz pro verfügbarem Zimmer (kombiniert beides) | Berücksichtigt keine Kosten — für Profitabilität braucht es zusätzlich GOPPAR. |
Zwei Beispiele, die den Unterschied verdeutlichen:
Szenario A — trügerisch: 95 % Auslastung bei 38 € ADR → RevPAR: 36,10 €. Fast alle Zimmer belegt, aber zu Dumpingpreisen. Über 60 % des Umsatzpotenzials bleibt ungenutzt.
Szenario B — optimal: 72 % Auslastung bei 108 € ADR → RevPAR: 77,76 €. Weniger Zimmer belegt, zu deutlich besseren Preisen. Mehr Umsatz mit weniger Betriebsaufwand.
RevPAR ist gut — aber nicht die ganze Wahrheit. RevPAR misst ausschließlich den Zimmernettoumsatz. F&B, Tagung, Spa und andere Departments bleiben unsichtbar. Für ein vollständiges Bild braucht es zusätzlich GOPPAR (Betriebsgewinn pro verfügbarem Zimmer).
Benchmarks nach Hotelkategorie
RevPAR-Werte unterscheiden sich stark nach Segment, Lage und Saisonalität. Die folgenden Orientierungswerte gelten für den DACH-Raum als Jahresdurchschnitt — sie sind Richtwerte, keine absoluten Ziele.
| Segment | RevPAR Jahresdurchschnitt |
|---|---|
| Budget / 2–3 Sterne | 30–55 € |
| Mittelklasse / 3–4 Sterne | 55–95 € |
| Gehoben / 4–5 Sterne | 95–180 €+ |
Wichtiger als absolute Werte ist der Vergleich im Zeitverlauf (Year-over-Year) und mit einem definierten Comp Set — also vergleichbaren Hotels in deinem Markt. Ein RevPAR von 60 € kann ausgezeichnet sein oder deutlich zu niedrig, je nach Segment und Standort.
Wie du deinen RevPAR konkret verbesserst
Da RevPAR das Produkt aus ADR und Auslastung ist, gibt es zwei Stellschrauben. In der Praxis geht es darum, die richtige Balance zu finden — und zur richtigen Zeit die richtige Entscheidung zu treffen.
Auslastung erhöhen
- Präsenz auf allen relevanten Buchungskanälen optimieren — OTAs, Direktbuchung, GDS
- In nachfrageschwachen Perioden gezielte Pakete und Angebote schnüren
- Mindestaufenthaltsdauern in starken Perioden flexibel steuern (Shoulder-Night-Strategie)
- Letzte verfügbare Zimmer nicht unter Wert verschleudern — Last-Minute bedeutet nicht automatisch günstig
ADR erhöhen
- Einen Nachfragekalender aufbauen: Events, Messen, Feiertage, Schulferien konsequent einpreisen
- In Spitzenzeiten höhere Raten durchsetzen — ohne reflexartige Rabatte beim ersten Widerstand
- Premium-Zimmerkategorien und Upgrade-Strategien klar kommunizieren und positionieren
- Frühbucher- und Last-Minute-Preise bewusst und strategisch differenzieren
Das richtige Verhältnis treffen
Die eigentliche Kunst liegt im Mix: Manchmal ist es besser, 10 % weniger Auslastung zu akzeptieren, wenn man dafür 25 % mehr Preis realisiert. Revenue Management bedeutet, dieses Verhältnis täglich zu optimieren — basierend auf Buchungslage, Vorlaufzeit und Marktsegment.
Der teuerste Reflex: In schwächeren Perioden pauschal die Preise senken. Das erhöht kurzfristig die Auslastung — etabliert bei Gästen aber einen Niedrigpreisanker, der das gesamte Jahr unter Druck setzt. Besser: Den wahrgenommenen Wert erhöhen durch Packages und Zusatzleistungen, statt den Preis zu senken.
Fazit
RevPAR ist die zentrale operative Kennzahl der Hotellerie — weil sie Auslastung und Preis in einer einzigen, vergleichbaren Zahl zusammenführt. Wer nur auf Belegung schaut, läuft Gefahr, mit vollem Haus zu verlieren. Wer nur auf den ADR schaut, übersieht, wie viele Zimmer leer stehen.
Erst im Zusammenspiel — RevPAR, ADR, Auslastung, und für die Profitabilitätsperspektive: GOPPAR — entsteht ein vollständiges Bild. Und dieses Bild braucht Regelmäßigkeit: nicht als Monatsreport im Rückblick, sondern täglich als Steuerungsinstrument.
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